相続不動産を売却する最大のメリットは、不動産を現金化できることです。
先にも述べたように、不動産（空き家）は所有しているだけでは収益は生まず、維持管理するだけで出費がかさみます。
相続不動産を早期売却すれば、少ない維持管理費で不動産を現金化することが可能です。

また、不動産を複数人の共有で相続した場合、相続人間で負担や利用方法など揉め事が生じることがあります。
相続不動産を売却し、売却益を相続分に応じて分けることで、相続人間のトラブルを未然に防ぐことができます。

不動産売却を売却し、利益を得た場合、譲渡所得税がかかります。
譲渡所得税は、長期所有（5年超）で譲渡所得×20％、短期所有（5年以下）で譲渡所得×35％かかります。
※相続にて取得した場合の所有期間は、被相続人の取得時期を引き継ぐことができます。

この譲渡所得税については、空き家問題対策（空き家の有効活用の促進）として、以下の全てケースに該当する場合、3,000万円の特別控除が受けられるケースがあります。
※この特別控除が受けられた場合、不動産売却益が3,000万円以下であれば、譲渡所得税は０になる！

・昭和56年5月31日以前（旧耐震基準）に建築された建物であること。
・旧耐震基準の家屋を耐震リフォームなどを行い新耐震基準を満たしたうえで譲渡すること。（新耐震基準を満たす場合、リフォームは不要）
　または、家屋を取り壊し更地として譲渡すること。
・相続開始直前まで、被相続人が住んでいた住宅であること。被相続人以外に住んでいた人がいないこと。
　※老人ホーム等に入所していた場合でも、被相続人が一定の利用をしており、賃貸などに出していない場合は適用します。
・区分所有建物（分譲マンション）ではないこと。
・相続の時から譲渡の時まで、居住、賃貸、事業用として使用していないこと。
・譲渡価格（売った金額）が1億円以下であること。
・平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間で、かつ、相続の時から相続の開始があった日以後3年を経過を経過する日が属する12月31日までに譲渡したものに限ること。
　※令和5年11月1日に相続発生した場合、令和8年12月31日までに譲渡する必要がある。

主な要件は上記記載の通りです。
詳細については、国税庁のリンクを下記に添付しておりますので、ご確認ください。
この特別控除により、相続後すぐに建物解体を条件として売却したいとの相談が増えております。
相続発生から3年以内と期限がありますので、注意が必要です。

空き家は適切な管理を行わないと、トラブルの原因となります。

空き家の増加に伴い、社会問題化している空き家対策として、国は、平成27年5月に「空家等対策の推進に関する特別措置法（空家対策特別措置法）」を施行しました。
空家対策特別措置法では、空き家の所有者は、周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないよう空き家を管理する義務が定められました。

民法においては、所有者責任を明記しており、空き家を適切に管理せず他人に損害を与えた場合は損害賠償を負う可能性があります。（民法717条 1項）
例えば、空き家の屋根や壁が老朽化し、落下倒壊することにより、通行人等に怪我等を負わせたり、隣地等の住宅や自動車等に損傷を与えた場合には損害賠償責任を負う可能性があります。

また、空き家を適切を管理していないと不法投棄を誘発したり、庭木の越境により近隣トラブルとなる場合があります。

空き家の売却により、空き家から生じるトラブルを未然に防ぐことができます。

不動産業者に売却を依頼した場合の仲介手数料がかかります。
下記の通り不動産の売買価格によって上限が定められており、その価格が相場となります。

＜仲介手数料＞
不動産の売買価格が200万円以下の場合
売買価格（税抜）×5％に消費税

売買価格が200万円超、400万円以下の場合
売買価格（税抜）×4％＋2万円に消費税

売買価格が400万円超えた場合
売買価格（税抜）×3％＋6万円に消費税

不動産所有者が不動産会社に直接買取を依頼した場合、仲介手数料はかかりません。
不動産業者に直接買取を依頼する場合は、売買価格は通常の売却より安くなるケースが多いため、不動産の相場を理解しておく必要があります。

建物の解体については、昭和56年5月31日以前に建築された建物の場合、現在の耐震基準を満たしていないため、建物を解体して更地渡しを不動産契約の条件に入れられるケースが多くなっています。

建物解体費用は、一般的な木造住宅の場合坪単価5万円前後です。
建物の他、庭木、庭石、外壁なども撤去するため、不動産の状況で大きく増減します。
また、現在は建物解体前にアスベスト含有調査が義務付けられており、アスベストが含まれていた場合、専門業者への依頼が必要となるため多額の解体費用が必要になります。

建物を解体し更地渡しを条件に不動産売買契約を結ぶ場合には、どこまで解体をするか、アスベストが含まれていた場合は白紙解除できるかなどの特約をきちんと設定することが重要となります。

建物を解体するしないにかかわらず、不動産内の動産については引き渡しまたは解体までに撤去する必要があります。

室内に電化製品、食器、衣服、植木鉢などの動産が残っていた場合、その量に応じて処分費が必要になりますので、計画的に室内の動産については処分することをお勧めします。
相続不動産の場合、気づきにくい屋根裏や床下にたくさんの食器や工具などを収納していたケースがあるため注意が必要です。
※弊社が依頼している解体業者の場合、木製の家具（タンスやベッドなど）については、建物解体時に合わせて撤去できるため撤去の必要はありません。木製以外の動産の処分については、解体費と別に処分費が必要となります。
建物解体時の産業廃棄物についても、廃棄には分別が必要な為、動産撤去費用はかなり多額になることがあります。

松山市では国土調査が進んでいますが、国土調査が行われてない地域では、登記簿面積と現況面積に大きく差異がある場合があります。このような場合は、確定測量を行う必要があり約40万円から80万円ほどかかります。
隣接地所有者、道路向かいの所有者、土地改良区、道路管理者（市町村等）の立ち合いが必要となり、立ち合い者の数で費用が変わります。
立ち合いの協力が得られない場合、確定測量ができない可能性もあるため、確定測量が必要な場合は売主の負担で行い、売主の責任でない事情で確定測量ができない場合は白紙解約できる特約を付けることが一般的です。

その他、確定測量が必要になる主なケース
１．不動産業者が購入するケース
不動産業者が、広い土地を購入し分筆し再販売するような場合、分筆には確定測量が必要となるため、確定測量が契約条件となります。

２．市街化調整区域の既存宅地を売却する場合
購入者が建築許可申請時に確定測量図面が必要となるため、確定測量が契約条件となります。

松山市では接道している道路が4m以下の建築基準法42条2項道路（松山市では42条2項道路扱い）の場合、狭あい申請が必要となり、狭あい申請までは売主にて行う契約条件が一般的となっています。

登記費用については、抵当権が設定されていた場合や相続登記がされていない場合に必要になります。

抵当権抹消登記は、15,000円から20,000円が相場です。
相続登記の場合は、5万円から8万円、遺産分割協議書や戸籍収集を依頼した場合は10万円～が相場となります。
※相続登記については、相続人の数等で価格が変動します。

不動産売買契約書には、収入印紙の貼付する必要があります。
売買価格によって収入印紙の額が決まります。
下記に国税庁のサイトをリンクしておりますので、ご参照ください。